Prenamena poljoprivrednog u građevinsko zemljište: postupak, cena i rokovi

Kupili ste plac koji u papirima piše kao njiva, a hoćete da gradite kuću. Ili razmišljate da kupite baš takav - jeftiniji je, pa deluje kao dobra prilika. Prvo pitanje je uvek isto: može li se to prebaciti u građevinsko, i koliko košta?

Kratak odgovor: prenamena se ne traži u opštini kao dozvola. Namenu zemljišta određuje urbanistički plan. Ako je vaša parcela planom već obuhvaćena građevinskim područjem, prenamena je formalnost - platite naknadu i gradite. Ako nije, ne postoji zahtev kojim običan vlasnik može parcelu prevesti u građevinsko područje; mora se menjati sam plan, a to je postupak koji traje najmanje šest do dvanaest meseci, o kome odlučuje skupština opštine i čiji ishod nije zagarantovan.

Razlika između ta dva scenarija je razlika između nekoliko nedelja i nekoliko godina. Zato je celo pitanje zapravo: u kom ste od ta dva slučaja?

Ovo je zabuna koja kupce košta najviše novca, pa vredi razdvojiti dva pojma koja zvuče slično.

Katastarska kultura i klasa je ono što piše u listu nepokretnosti: njiva 3. klase, voćnjak, pašnjak, livada. To je evidencija o tome kako se zemljište koristilo.

Planska namena je ono što urbanistički plan predviđa da se na toj lokaciji može raditi. Plan generalne regulacije (PGR) ili plan detaljne regulacije (PDR) deli teritoriju opštine na građevinsko područje i ono izvan njega.

Ta dva podatka se često ne poklapaju, i tu nastaje problem. Parcela može u katastru pisati kao njiva, a da je planom odavno u građevinskom području - takva se gradi bez prepreka. Može biti i obrnuto: u katastru „zemljište uz zgradu", a planom van građevinskog područja, gde se ne dobija građevinska dozvola.

Zato prodavac koji vam pokaže list nepokretnosti nije pokazao ništa relevantno za gradnju. List nepokretnosti dokazuje vlasništvo. O gradnji govori isključivo plan.

Jedna napomena o klasi: ona nije nevažna. Zakon o poljoprivrednom zemljištu (čl. 22) zabranjuje korišćenje obradivog zemljišta prve do pete katastarske klase u nepoljoprivredne svrhe, osim u slučajevima nabrojanim u članu 23. Unutar postojećeg građevinskog područja to nije praktična prepreka, ali ako se nadate izmeni plana - kvalitetna obradiva zemlja je najteži kandidat za prevođenje u građevinsko.

Postoji dokument koji na ovo pitanje odgovara direktno, košta orijentaciono oko 50 evra i može ga tražiti bilo ko - ne morate biti vlasnik parcele. Zove se informacija o lokaciji, izdaje je opštinsko odeljenje za urbanizam, a zakonski rok za izdavanje je osam dana. Od izmena zakona iz 2023. može je izdati i javni beležnik, što je korisna alternativa kada opština kasni.

U njoj piše da li je parcela u građevinskom području, šta se na njoj sme graditi, koliki je dozvoljeni stepen zauzetosti, koliko spratova i kakva je planirana infrastruktura.

Detaljno smo o tome pisali u posebnom tekstu: Šta je „Informacija o lokaciji" i zašto je važna.

Dve stvari treba znati. Prvo, informacija o lokaciji je informativnog karaktera - obavezujući dokument su lokacijski uslovi, koji se pribavljaju kasnije, uz projekat. Drugo, i praktičnije: izvadite je pre kapare, ne posle. Osam dana čekanja i 50 evra su neuporedivo jeftiniji od placa na kome se ne može graditi.

Ovo je dobar slučaj i tu prenamena znači samo jedno - plaćanje naknade.

Postupak je propisan članom 88 Zakona o planiranju i izgradnji i teče bez vašeg zahteva:

1. Organ koji je doneo plan dostavlja katastru, u roku od 15 dana od stupanja plana na snagu, akt sa popisom katastarskih parcela kojima je promenjena namena.
2. Katastar rešenjem provodi promenu i stavlja zabeležbu o obavezi plaćanja naknade u bazu podataka iz koje se izdaje list nepokretnosti. Zakon za ovaj korak ne propisuje rok.
3. Rešenje se u roku od 15 dana od donošenja dostavlja vlasniku zemljišta, ministarstvu poljoprivrede i poreskom organu.

Ta zabeležba je ono što ćete videti u listu nepokretnosti. Ne znači da je nešto sporno - znači da naknada nije plaćena.

Naknada se plaća pre izdavanja građevinske dozvole. To je kapija: bez dokaza o plaćanju nema dozvole. Ako parcela ima zabeležbu, a vi ne planirate skoro da gradite, ne morate ništa da plaćate - obaveza se aktivira tek kada krenete po dozvolu. Do tada, po članu 88 stav 3, zemljište i dalje smete koristiti za poljoprivrednu proizvodnju.

Ovde treba biti direktan: ne postoji zahtev kojim vlasnik može svoju parcelu proglasiti građevinskom. Jedini put je izmena samog urbanističkog plana.

Možete podneti inicijativu opštini da se plan izmeni. Šta se dalje dešava:

• Skupština opštine odlučuje da li uopšte pokreće izradu izmena plana. Ovo je politička, ne tehnička odluka i nema propisan rok.
• Ako se pokrene, sledi rani javni uvid - oglašava se sedam dana unapred i traje 15 dana.
• Zatim izrada nacrta plana i stručna kontrola pred komisijom za planove.
• Javni uvid traje 30 dana od dana oglašavanja.
• Nakon izveštaja komisije, nosilac izrade ima 30 dana da postupi po njenim odlukama.
• Ako su potrebne suštinske izmene nacrta, izrađuje se nov nacrt u roku do 60 dana - a to znači i ponovljeni javni uvid. Ovo je najčešći razlog zašto se rokovi rastegnu.
• Na kraju plan usvaja skupština.

Realno trajanje je šest do dvanaest meseci u najboljem slučaju, a često znatno duže. I, važnije: ishod nije zagarantovan. Opština menja plan kada za to postoji planerski razlog - širenje naselja, komunalna opremljenost, saobraćajni pristup. Pojedinačna parcela usred poljoprivrednog zemljišta, bez puta i infrastrukture, po pravilu ne prolazi.

Ako vam neko prodaje plac uz rečenicu „biće građevinski, samo treba da prođe izmena plana", to je obećanje koje prodavac ne kontroliše.

Visina naknade propisana je članovima 43-48 Zakona o naknadama za korišćenje javnih dobara.

Osnovica je, po članu 44, jednaka osnovici za porez na imovinu tog zemljišta u godini koja prethodi godini podnošenja zahteva. Za većinu placeva ta osnovica ne postoji - porez na imovinu na zemljište plaća se samo na površine preko 10 ari, a tipičan plac za kuću je manji od toga. U tom slučaju osnovica se utvrđuje prema prosečnoj ceni kvadratnog metra poljoprivrednog zemljišta u odgovarajućoj ili graničnoj zoni, koju opština utvrđuje svojim aktom. Ako ni to ne postoji, vrednost određuje sudski veštak za poslove poljoprivrede.

Praktično: za mali plac gotovo uvek se primenjuje prosečna cena po zoni, pa je to broj koji treba da proverite u svojoj opštini.

Primer računice, isključivo radi ilustracije: ako je za vašu zonu utvrđena prosečna cena od 400 dinara po kvadratu, a parcela ima 6 ari (600 m²), osnovica je 240.000 dinara, a naknada 120.000 dinara. Razlike među opštinama su velike - od nekoliko stotina dinara po kvadratu u ruralnim opštinama do višestruko više u prigradskim zonama.

U praksi se naknada po pravilu obračunava na celu površinu koja se prenamenjuje, ne samo na deo pod objektom, ali zakon to ne propisuje izričito i praksa opština nije jednoobrazna. Rok za plaćanje je 15 dana od dostavljanja rešenja.

Ovde se najviše greši, uključujući i tekstove drugih sajtova, pa vredi biti precizan.

Član 47 propisuje oslobođenja, a prvo od njih glasi: gradnja ili rekonstrukcija porodične stambene zgrade poljoprivrednog domaćinstva, radi poboljšanja uslova stanovanja članova tog domaćinstva ili u slučaju prirodnog razdvajanja poljoprivrednog domaćinstva, najviše do 200 m² stambenog prostora.

Ovo nije opšte oslobođenje za svakoga ko gradi kuću do 200 kvadrata. Odnosi se na poljoprivredno domaćinstvo koje gradi za sopstvene članove. Ako ste kupili plac da biste podigli kuću ili vikendicu, po pravilu ne potpadate pod ovo oslobođenje i naknadu plaćate.

Ostala oslobođenja iz člana 47:

• ekonomski objekti za primarnu poljoprivrednu proizvodnju, kada je poljoprivreda osnovna delatnost vlasnika
• promena namene izvršena do 15. jula 1992, na osnovu zakona, planskog dokumenta ili odluke nadležnog organa
• određivanje ili proširenje lokacije za groblje
• objekti za odbranu od poplava, odvodnjavanje i navodnjavanje
• regulacija vodotoka za poljoprivredne potrebe
• izgradnja i proširenje poljskih puteva
• pošumljavanje, bez obzira na klasu zemljišta, uz prethodnu saglasnost ministarstva
• podizanje poljozaštitnih pojaseva
• objekti od značaja za Republiku i objekti javne namene koje finansira javni sektor

Naknada je prihod koji se deli između Republike i lokalne samouprave, što je i razlog zbog kog se u praksi dosledno naplaćuje.

Pored naknade, računajte i na:

• informaciju o lokaciji - orijentaciono oko 50 evra sa taksama, uz razlike po opštinama
• geodetske usluge - snimanje, omeđavanje ili deoba parcele, ako je potrebna. Pregled i orijentacione cene imamo na stranici Geometar i geodezija
• projektnu dokumentaciju i takse za lokacijske uslove i građevinsku dozvolu, u kasnijoj fazi

Ako niste sigurni šta znače ari, hektari i katastarske klase koje ćete sretati u papirima, pogledajte pojmovnik.

„Papiri su čisti, gledajte list nepokretnosti." List nepokretnosti dokazuje vlasništvo, ne mogućnost gradnje. Tražite informaciju o lokaciji.

„Plac je građevinski, komšija je gradio." Komšija je možda gradio pre izmene plana, ili je gradio bez dozvole. Nijedno vam ne pomaže.

„Uskoro ulazi u plan." Pitajte da li je odluka o izradi izmena plana doneta i objavljena u službenom listu. Ako nije, to je nagađanje.

Cena znatno ispod tržišne za tu lokaciju. Poljoprivredno zemljište je jeftinije s razlogom. Ako je razlika velika, razlog je obično upravo namena.

Tražite plac na kome se odmah može graditi? U našim oglasima namena je navedena uz svaku parcelu, pa ne morate da nagađate.