Pojmovi2. septembar 2026. · 8 min čitanja
Katastarske klase zemljišta: šta znači njiva 1. do 8. klase
Redakcija ProdajaPlaceva2. septembar 2026.
U listu nepokretnosti piše „njiva 4. klase" i vi se pitate da li je to dobro ili loše.
Kratak odgovor: klase idu od 1 do 8, prva je najkvalitetnija a osma najslabija.
Duži odgovor je važniji: klasa vam ne govori da li smete da gradite. To odlučuje urbanistički plan. Klasa govori koliko je zemljište kvalitetno i pristupačno, i utiče na cenu i na to kako se planeri odnose prema parceli - ali nije pravna prepreka za gradnju kakvom je mnogi smatraju.
Šta je katastarska klasa i ko je određuje
Katastarska klasa je ocena upisana u katastar uz kulturu - njivu, voćnjak, livadu. Postupak propisuje Pravilnik o katastarskom klasiranju i bonitiranju zemljišta („Sl. glasnik RS", br. 63/2014), na osnovu člana 52 Zakona o državnom premeru i katastru.
Ono što većina ne zna: klasa ne meri samo kvalitet zemlje. Utvrđuje se na osnovu prirodnih i ekonomskih uslova proizvodnje.
Prirodni uslovi - sastav i dubina zemljišta, reljef, geološka podloga, klima, nagib, erozija, zasićenost vodom.
Ekonomski uslovi - položaj parcele u katastarskoj opštini, udaljenost od naselja, mogućnost pristupa parceli, stanje i vrsta puteva, udaljenost od tržišta i saobraćajne veze, blizina prerađivačke industrije.
Pravilnik to i kvantifikuje: loši ekonomski uslovi - velika udaljenost od naselja ili loš pristup - obaraju parcelu za jednu klasu niže. Uvedeno navodnjavanje diže njivu za jednu klasu više.
Znači ista zemlja dobija različitu klasu na dve lokacije. Klasa je koliko ocena tla, toliko i ocena položaja.
Kulture i skala
Klasiraju se: njiva, vrt, voćnjak, vinograd, livada, pašnjak, šuma, i trstik sa močvarom kao jedna kultura. Ribnjak je zasebna kultura i ne klasira se uopšte.
Površine koje nisu ni u jednoj od tih kultura dele se na dve grupe: neplodne površine, kojima se određuje vrsta neplodnosti, i zemljišta posebne namene, kojima se određuje vrsta namene. U ovu drugu grupu spadaju građevinska parcela, zemljište pod zgradom i zemljište uz zgradu - dakle izgrađen plac nije „neplodno zemljište" nego zemljište posebne namene.
Još jedan detalj koji zbunjuje: unutar katastarskog sreza klase idu neprekinutim nizom od prve do osme, ali unutar jedne katastarske opštine ne moraju biti kontinuirane. Sasvim je moguće da u vašoj opštini postoje samo druga, četvrta i sedma klasa njive. Vaša „četvrta" se meri prema srezu, ne prema lokalnoj lestvici.
Šta zabrana za klase 1-5 stvarno znači
Član 22 Zakona o poljoprivrednom zemljištu glasi:
„Zabranjeno je korišćenje obradivog poljoprivrednog zemljišta prve, druge, treće, četvrte i pete katastarske klase u nepoljoprivredne svrhe."
Obradivo poljoprivredno zemljište su, po članu 2, njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi i livade. Pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare jesu poljoprivredno zemljište, ali nisu obradivo - pa pašnjak 3. klase i njiva 3. klase nemaju isti status. Šume ne spadaju ni u jedno, njih uređuje zakon o šumama.
Sada ono ključno, što se najčešće pogrešno tumači.
Član 22 zabranjuje korišćenje u nepoljoprivredne svrhe. On ne zabranjuje planskom dokumentu da takvo zemljište odredi kao građevinsko. Član 3 istog zakona to izričito predviđa:
„Poljoprivredno zemljište koje je u skladu sa posebnim zakonom određeno kao građevinsko zemljište, do privođenja planiranoj nameni, koristi se za poljoprivrednu proizvodnju."
Drugim rečima: njiva prve klase može planom biti obuhvaćena građevinskim područjem. Do trenutka kad se počne graditi, na njoj se i dalje obrađuje zemlja. Prenamena kvalitetne njive nije zabranjena - ona je uređen i naplativ postupak.
Zato nemojte odbaciti parcelu samo zato što je treće ili četvrte klase.
Izuzeci iz člana 23
Član 23 dozvoljava nepoljoprivredno korišćenje obradivog zemljišta u tri slučaja:
Podizanje veštačkih livada i pašnjaka na obradivom zemljištu četvrte i pete klase, i podizanje šuma bez obzira na klasu zemljišta - u oba slučaja uz prethodnu saglasnost Ministarstva. Obratite pažnju: ograničenje na četvrtu i petu klasu odnosi se samo na livade i pašnjake. Šumu smete da podignete i na njivi prve klase.
Eksploatacija mineralnih sirovina - gline, šljunka, peska, treseta, kamena - kao i odlaganje jalovine, pepela i sličnog, na određeno vreme, uz saglasnost Ministarstva i dokaz o plaćenoj naknadi za promenu namene.
Drugi slučajevi u kojima je utvrđen opšti interes na osnovu zakona, uz plaćanje naknade.
Korišćenje se može odobriti na određeno ili neodređeno vreme, osim kod eksploatacije mineralnih sirovina, gde je uvek na određeno.
Nijedan od ovih izuzetaka nije put do gradnje kuće. Za to ide plan.
Klasa nije isto što i namena
Ovo je razlika koja kupce košta najviše novca.
Katastarska klasa i kultura govore šta je zemljište po kvalitetu i kako se koristilo. To je evidencija.
Planska namena govori šta urbanistički plan predviđa. To odlučuje o gradnji.
Parcela može biti njiva 2. klase, a planom odavno u građevinskom području - takva se gradi. Može biti i njiva 7. klase van građevinskog područja, gde nema gradnje bez izmene plana, iako je klasa slaba.
Klasa vam kaže koliko je skupo i koliko planeri gledaju popreko. Plan vam kaže da li je uopšte moguće.
Drugu polovinu odgovora daje informacija o lokaciji - dokument koji navodi plansku namenu i može ga tražiti bilo ko.
Bonitet je nešto treće
U papirima ćete sresti i bonitetnu klasu, pa da ne bude zabune.
Bonitiranje određuje plodnost zemljišta na osnovu prirodnih osobina, bez obzira na način korišćenja. Za razliku od klasiranja, koje se radi u okviru katastarskog sreza, bonitiranje se radi na nivou cele Republike - pa je bonitet uporediv između krajeva, a katastarska klasa nije.
Postoji osam bonitetnih klasa, ali samo prvih šest ima po dve podklase; sedma i osma nemaju. Ne bonitiraju se ribnjaci, trstici, močvare, neplodne površine, zemljišta posebne namene ni parcele građevinskog i vodnog zemljišta.
Praktično: kada zakon govori o „prvoj do pete klase", misli na katastarsku, ne na bonitetnu. U Zakonu o poljoprivrednom zemljištu bonitet se uopšte ne pominje.
Kako da proverite klasu svoje parcele
Klasa i kultura stoje u listu nepokretnosti, uz broj parcele i površinu.
Podatke možete pogledati besplatno i bez otvaranja naloga preko javnog pristupa eKatastru Republičkog geodetskog zavoda. Treba vam broj katastarske parcele i katastarska opština. Pripremite se na to da za svaku pretragu treba prepisati kontrolni kod sa slike.
Ako vam treba zvaničan izvod, javni beležnik, geodetska organizacija ili posrednik smeju da naplate najviše 540 dinara, a za izvod u elektronskom obliku ne smeju ni to. To ograničenje važi samo za njih trojicu - izvod uzet direktno u RGZ-u nosi republičku administrativnu taksu.
Napomena: klasa se povremeno menja kroz postupak katastarskog klasiranja. Ako je podatak star nekoliko decenija, moguće je da više ne odgovara stanju na terenu.
Kako klasa utiče na cenu i na prenamenu
Na poljoprivrednu vrednost - direktno. Bolja klasa znači produktivnije zemljište i višu cenu po hektaru. Ali pazite: pošto u klasu ulaze i pristup putu i udaljenost od naselja, klasa je delom već ocena položaja. Nije čist pokazatelj kvaliteta tla.
Na prenamenu - posredno, i slabije nego što se misli. Zabrana iz člana 22 ne sprečava plan da parcelu odredi kao građevinsku. Ono što kvalitetnu njivu čini težim kandidatom nije ta zabrana, nego planerska praksa: opštine i ministarstvo poljoprivrede nerado prevode najbolju obradivu zemlju u građevinsko područje kad postoji slabija alternativa na periferiji.
Zato slabija klasa jeste blaga prednost kod izgleda za izmenu plana - ali nije ni izbliza presudna kao pristup putu, komunalna opremljenost i to da li opština uopšte planira širenje naselja u tom pravcu.
Ako razmišljate o prenameni, u posebnom tekstu smo razložili postupak, naknadu i realne rokove.
Česta pitanja
Tražite plac na kome se odmah može graditi? U našim oglasima uz svaku parcelu navodimo namenu i površinu.
Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Za konkretnu parcelu proverite podatke u katastru i plansku namenu u nadležnom odeljenju za urbanizam.
