Kako kupiti plac u Srbiji: vodič korak po korak

• Ko je stvarni vlasnik i u kom udelu
• Broj parcele i površinu
• Namenu i kulturu zemljišta
• Terete, poput hipoteke, plodouživanja, službenosti ili zabrane raspolaganja

List nepokretnosti danas možete proveriti i onlajn preko servisa Republičkog geodetskog zavoda. Uvek uporedite podatke iz lista sa onim što prodavac tvrdi. Ako se ime vlasnika, površina ili namena ne poklapaju, stanite i raščistite razlike pre bilo kakve isplate.

Čist plac je onaj bez ikakvih tereta. Posebno obratite pažnju na sledeće:

• Hipoteka upisana u korist banke ili trećeg lica
• Pravo službenosti (na primer tuđe pravo prolaza preko vaše parcele)
• Nasledni odnosi, ako ima više naslednika koji nisu svi saglasni sa prodajom
• Neusklađen katastar, kada stanje na terenu ne odgovara papirima

Ako je vlasnik u braku, proverite da li je plac zajednička imovina, jer u tom slučaju za prodaju najčešće treba saglasnost supružnika. Nerešeni nasledni i bračni odnosi su najčešći razlog kasnijih sporova.

Plac bez legalnog pristupa javnom putu je ozbiljan problem, jer bez rešenog pristupa često ne možete ni dobiti građevinsku dozvolu, ni normalno koristiti parcelu.

Proverite da li plac izlazi na javni put ili je pristup obezbeđen preko prava službenosti prolaza koje je uredno upisano. Usmeni dogovor sa komšijom da ćete prolaziti preko njegove parcele ne vredi ništa ako nije upisan u katastar.

Kada ste proverili papire i zadovoljni ste placem, sledi dogovor o ceni. Nekoliko saveta:

• Uporedite cene sličnih placeva u istom mestu, po kvadratu ili po aru
• Uračunajte ulaganja koja plac zahteva (priključci, nasipanje, rušenje)
• Kaparu isplatite tek uz predugovor, nikada na ruke bez papira

Kapara je iznos kojim potvrđujete ozbiljnost namere. Ako kupac odustane, po pravilu gubi kaparu, a ako odustane prodavac, vraća je u dvostrukom iznosu. Zato uslove kapare uvek fiksirajte u pisanom obliku.

U Srbiji ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da bude solemnizovan (overen) kod javnog beležnika da bi bio pravno valjan. Proces obično ide ovako:

1. Predugovor kojim se strane obavezuju i definiše kapara
2. Glavni ugovor o kupoprodaji sa svim bitnim elementima
3. Solemnizacija kod notara, gde beležnik proverava identitet strana i sadržinu ugovora
4. Isplata ostatka cene, najčešće baš uz overu

Obavezno se postarajte da ugovor sadrži tačan broj parcele, površinu, cenu, rok isplate i klauzulu o predaji poseda. Neka ugovor priprema ili barem pregleda pravnik, jer je to mnogo jeftinije od kasnijeg spora.

Nakon kupovine sledi poreska obaveza. Kod kupovine placa najčešće se plaća porez na prenos apsolutnih prava, po standardnoj stopi od 2,5 odsto na ugovorenu (ili tržišnu) vrednost.

Poresku prijavu podnosite nadležnoj Poreskoj upravi, obično u roku od 30 dana od overe ugovora. Ko snosi porez, kupac ili prodavac, stvar je dogovora i to se izričito navodi u ugovoru, pa proverite tu stavku pre potpisa da ne bi bilo iznenađenja.

Poslednji i presudan korak je upis prava svojine u katastar nepokretnosti. Tek kada ste uknjiženi, vi ste pred zakonom stvarni vlasnik placa.

Zahtev za upis podnosite nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti, uz overen ugovor i dokaz o plaćenom porezu. Nemojte odlagati ovaj korak. Dok niste uknjiženi, izloženi ste riziku, a plac se pred zakonom i dalje vodi drugačije nego što mislite.

Najčešće greške pri kupovini placa
Iskustvo pokazuje da se kupci najčešće spotaknu na sledećem:

• Plaćanje pre provere papira, umesto obrnuto
• Kupovina poljoprivrednog zemljišta u uverenju da će prenamena biti laka
• Zanemarivanje pristupnog puta i prava službenosti
• Verovanje na reč umesto uvida u list nepokretnosti
• Odlaganje uknjižbe posle isplate
• Zaboravljeni prateći troškovi, od poreza do priključaka

Kupovina placa u Srbiji nije komplikovana ako ide pravim redosledom: prvo svrha i budžet, zatim provera lokacije i papira, pa tek onda novac, ugovor kod notara, porez i uknjižba. Najveći deo rizika nestaje čim insistirate na urednom listu nepokretnosti i pisanim dogovorima.

Kada ste spremni da počnete, pregledajte aktuelne oglase za placeve po opštinama i filtrirajte ih na mapi prema lokaciji, ceni i površini. Tako ćete brzo suziti izbor na parcele koje zaista odgovaraju vašem planu.