Vodič11. septembar 2026. · 8 min čitanja
Deoba i parcelacija placa: kada, kako i koliko košta
Redakcija ProdajaPlaceva11. septembar 2026.
Hoćete da podelite parcelu - da prodate pola, da razdvojite nasledstvo, ili da od jedne velike napravite tri placa za prodaju.
Ista ta podela može da vas košta oko 21.000 dinara ili preko 80.000, i može da traje mesec dana ili pola godine. Razlika ne zavisi od veličine parcele ni od toga da li je njiva ili plac.
Zavisi od toga da li je parcela unutar granice građevinskog zemljišta po planskom dokumentu.
To je jedina linija koja se ovde stvarno računa, i to je prvo što treba da proverite.
Tri rute, ne jedna
U praksi postoje tri načina da se granice parcele promene, i razlikuju se po tome ko ih radi i ko ih odobrava.
Ruta 1 - prosta katastarska deoba, van građevinskog zemljišta. Geodetska organizacija izradi elaborat geodetskih radova, vi ga predate katastru, katastar provede promenu. Nema urbanističkog akta, nema potvrde opštine, nema odgovornog urbaniste. Osnov je član 116 Pravilnika o katastarskom premeru i katastru nepokretnosti.
Ruta 2 - elaborat na građevinskom zemljištu. Za ispravku granica susednih parcela, spajanje susednih parcela istog vlasnika, i za obrazovanje više građevinskih parcela prema zatečenoj ili planiranoj izgrađenosti i nameni - takođe je dovoljan elaborat geodetskih radova, po članu 68 Zakona o planiranju i izgradnji. Ovo mnogi ne znaju, pa idu skupljim putem bez potrebe.
Ruta 3 - projekat parcelacije ili preparcelacije. Kada se na građevinskom zemljištu granice stvarno prekrajaju, potrebno je više od elaborata: projekat koji izrađuje ovlašćeno pravno lice, a izradom rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke. Projekat zatim potvrđuje opštinski organ za urbanizam u roku od 10 dana, i tek sa tom potvrdom katastar sme da provede promenu.
Parcelacija i preparcelacija nisu isto
Ova dva pojma se stalno mešaju, a razlika je jednostavna i stoji u članu 65 Zakona o planiranju i izgradnji.
Parcelacija - iz jedne katastarske parcele nastaje više građevinskih parcela. Usitnjavanje, do minimuma propisanog pravilima parcelacije.
Preparcelacija - iz više katastarskih parcela nastaje jedna ili više građevinskih parcela. Ukrupnjavanje ili prekrajanje granica preko više parcela.
Ako od svoje jedne parcele pravite tri placa - to je parcelacija. Ako spajate tri svoje parcele pa ih iznova krojite - to je preparcelacija.
Prva prepreka: minimum od pola hektara
Pre nego što bilo šta platite, proverite ovo.
Član 27 Zakona o poljoprivrednom zemljištu:
„Obradivo poljoprivredno zemljište ne može da se usitni na parcele čija je površina manja od pola hektara. Obradivo poljoprivredno zemljište uređeno komasacijom ne može da se usitni na parcele čija je površina manja od jednog hektara."
Pravilnik to ponavlja i dodaje da katastar takve promene neće ni provesti u bazi podataka.
Znači: ako imate njivu od 70 ari i hoćete da je podelite na dve od po 35 ari - ne može. Ni uz koga i ni za koje pare.
Ali obratite pažnju šta je „obradivo". Po članu 2 Zakona o poljoprivrednom zemljištu to su njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi i livade. Pašnjak, trstik i močvara nisu obradivo zemljište, pa se na njih ovo ograničenje ne odnosi.
O tome šta znači kultura i klasa upisana u vaš list nepokretnosti pisali smo u tekstu o katastarskim klasama.
Ako je zemljište građevinsko: minimumi po zonama
Unutar građevinskog područja minimume prvenstveno propisuje planski dokument. Tek ako plan nije donet, primenjuje se Pravilnik o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju.
Po tom pravilniku, najmanja površina i najmanja širina parcele po zonama:
- Kuće za odmor - 500 m²
- Seoska zona - 400 m², širina 12,00 m
- Retka naselja, slobodnostojeći objekat - 300 m², širina 10,00 m
- Retka naselja, dvojni objekat - 400 m² (dve po 200), širina 16,00 m (dve po 8)
- Retka naselja, neprekinuti niz - 200 m², širina 5,00 m
- Opšta stambena i gradska zona - 600 m², širina 12,00 do 16,00 m
- Poslovna i industrijska zona - 800 m², širina 16,00 m
Uvek prvo proverite plan za svoju lokaciju - ove brojke važe supsidijarno, kada plana nema. Plan zna da propiše i strože i blaže uslove.
Pristup putu je uslov bez izuzetka
Ovo obara više podela nego minimalna površina.
Član 32 istog pravilnika:
„Svaka novoformirana građevinska parcela mora imati pristup na javnu saobraćajnu površinu. Širina privatnog prolaza za parcele koje nemaju direktan pristup javnoj saobraćajnoj površini ne može biti manja od 2,50 m."
Zadnja parcela bez izlaza na put nije građevinska parcela, bez obzira na površinu. Ako delite parcelu tako da zadnji deo ostaje „zarobljen", morate predvideti prolaz od najmanje 2,5 metra - a to je površina koju gubite iz obe parcele.
Šta ako podela stvori parcelu na kojoj se ne može graditi
Zakon to ne zabranjuje izričitom kaznom, nego je sprečava u tri koraka.
Parcelacija ide „do minimuma utvrđenog primenom pravila o parcelaciji". Ako je projekat ispod tog minimuma, organ za urbanizam ga neće potvrditi - poslaće vam obaveštenje, na koje možete uložiti prigovor opštinskom veću u roku od tri dana. A bez potvrđenog projekta katastar ne sme da provede promenu.
Van građevinskog zemljišta zabrana je izričita: katastar takvu promenu ne provodi u bazi.
Postupak i rokovi
Ako idete elaboratom (rute 1 i 2):
- Angažujete geodetsku organizaciju i rešite imovinsko-pravne odnose
- Geodetska organizacija izlazi na teren i izrađuje elaborat geodetskih radova - rok joj je 30 dana od preuzimanja podataka premera
- Predajete zahtev katastru sa elaboratom, izjavom geodetske organizacije i zapisnikom o uviđaju
- Katastar donosi rešenje u roku od 15 dana od urednog zahteva
- Žalba je moguća u roku od 8 dana od dostavljanja rešenja
Zakonski rok za podnošenje zahteva je 30 dana od nastanka promene.
Ako idete projektom (ruta 3): pre svega ovoga ide izrada projekta parcelacije ili preparcelacije i potvrda organa za urbanizam u roku od 10 dana. Sastavni deo projekta je i projekat geodetskog obeležavanja.
Zbir zakonskih rokova deluje kratko, ali realno računajte na mesec do dva za elaborat i tri do šest meseci za projekat, jer izrada projekta i pribavljanje podloga nemaju propisan rok.
Koliko to stvarno košta
Troškovi se dele na dva dela: ono što plaćate privatnoj geodetskoj firmi i ono što plaćate katastru.
Geodetska firma, prema objavljenim cenovnicima:
- Deoba katastarske parcele - od 15.000 din
- Elaborat za spajanje parcela - od 24.000 din
- Elaborat za formiranje građevinske parcele - od 36.000 din
- Projekat geodetskog obeležavanja - od 36.000 din
- Projekat parcelacije / preparcelacije - od 72.000 din
Takse katastra po važećoj tarifi:
- Zahtev - 430 din
- Provođenje deobe - 5.620 din za dve parcele novog stanja, plus 2.100 din za svaku sledeću parcelu
- Provođenje spajanja - 2.780 din za dve parcele, plus 1.130 din za svaku sledeću
Dve stvari koje vredi znati o ovim taksama.
Prvo, u tarifi postoje i znatno viši iznosi za geodetske radove na terenu - 14.710 dinara po parceli novog stanja za parcelaciju, 17.620 za deobu na dve parcele. Njih plaćate samo ako terenske radove izvodi sam Republički geodetski zavod. Kada posao radi privatna geodetska firma, a to je uobičajeno, vi njoj plaćate po njenom cenovniku, a katastru samo zahtev i provođenje promene.
Drugo, sajt Republičkog geodetskog zavoda prikazuje zastarele iznose - 330 dinara za zahtev i 4.330 za deobu. Merodavan je Zakon o republičkim administrativnim taksama sa iznosima usklađenim od 1. jula 2026.
Dva primera
Deoba njive od jednog hektara na dve parcele, van građevinskog područja:
- geodetska firma - od 15.000 din
- taksa za zahtev - 430 din
- provođenje promene - 5.620 din
- ukupno oko 21.000 dinara
Parcelacija placa na tri građevinske parcele, unutar građevinskog područja:
- projekat parcelacije - od 72.000 din
- taksa za zahtev - 430 din
- provođenje promene za tri parcele - 7.720 din
- ukupno preko 80.000 dinara, plus eventualna lokalna taksa za potvrdu projekta
Razlika je skoro četvorostruka, a proistekla je iz jednog podatka koji se besplatno proverava.
Spajanje je jeftinije nego što mislite
Ako spajate dve susedne parcele van građevinskog zemljišta, ne treba vam ni geodetska firma ni elaborat.
Po članu 118 pravilnika, spajanje se provodi na osnovu vašeg zahteva i skice koju izrađuje sama Služba katastra, bez izvođenja geodetskih radova.
Trošak je onda samo 430 dinara za zahtev i 2.780 za provođenje - oko 3.200 dinara ukupno.
Uslovi su da su parcele susedne i da je vlasnik isti. Uzgred, ako se u istom postupku vrši i spajanje i deoba, po tarifi se plaća samo taksa za deobu.
Novina od 2025: možete krenuti ranije
Izmenama Zakona o planiranju i izgradnji iz 2025. dodato je u član 53a:
„Izuzetno… lokacijski uslovi se mogu izdati i za deo katastarske parcele, uz obavezu investitora da do podnošenja zahteva za izdavanje građevinske dozvole izvrši parcelaciju, kao i za više katastarskih parcela, uz obavezu investitora da pre izdavanja upotrebne dozvole izvrši spajanje tih parcela."
Praktično: ne morate više da čekate da parcelacija bude provedena da biste krenuli po lokacijske uslove. Parcelacija mora biti gotova do zahteva za građevinsku dozvolu, a spajanje do upotrebne. To skraćuje ukupno vreme za nekoliko meseci.
Šta proveriti pre nego što bilo šta platite
Da li je parcela u granici građevinskog zemljišta. To vam kaže informacija o lokaciji - osam dana i mala taksa.
Kultura i površina. Ako je njiva, voćnjak, vinograd, vrt ili livada - minimum je pola hektara po parceli.
Pristup putu za svaki budući deo. Uključujući prolaz od najmanje 2,5 metra za zadnje parcele.
Imovinsko-pravne odnose. Zakon traži da budu rešeni pre izrade elaborata. Nerešeno nasledstvo ili suvlasnik koji nije saglasan zaustavljaju postupak pre nego što je počeo.
Ako vam u ovoj fazi treba geodeta, cene po vrsti usluge razložili smo u tekstu koliko košta geometar. A ako je parcela poljoprivredna i tek razmišljate o gradnji, prvo pročitajte šta znači prenamena poljoprivrednog u građevinsko zemljište.
Česta pitanja
Tražite plac koji ne traži dodatne postupke? U našim oglasima uz svaku parcelu navodimo namenu i površinu.
Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Minimume i uslove za građevinsku parcelu prvenstveno propisuje planski dokument za vašu lokaciju - pre bilo kakvog ulaganja proverite ga u nadležnom odeljenju za urbanizam.
