Vodič7. septembar 2026. · 9 min čitanja
Porez pri kupovini i prodaji placa: ko plaća, koliko i kada
Redakcija ProdajaPlaceva7. septembar 2026.
Kod kupoprodaje placa u Srbiji plaća se porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5%, a po zakonu ga plaća prodavac. Kupac po pravilu nema poreznu obavezu - ima troškove overe i uknjižbe.
Tri stvari koje se najčešće pogrešno pretpostavljaju:
Oslobođenje za prvi stan ne važi za plac. Ni za građevinski, ni za poljoprivredni.
PDV se na zemljište ne plaća nikada - ni kad je prodavac firma, ni kad je plac nov u ponudi.
Poreska uprava ima samo 60 dana da ospori cenu iz ugovora. Ako to ne uradi, važi ono što ste upisali.
Ispod je razrađeno sve, sa iznosima i rokovima.
Porez na prenos apsolutnih prava
Stopa je 2,5%. Propisana je članom 30 Zakona o porezima na imovinu i nije se menjala poslednjim izmenama.
Obveznik je prodavac. Član 25 stav 1 kaže da je obveznik „prodavac, odnosno prenosilac prava". Zemljište spada u nepokretnosti iz člana 23 stav 1 tačka 1, pa se na njega primenjuje isto pravilo kao na stan ili kuću.
Poljoprivredno i građevinsko zemljište tretiraju se isto. Stopa je ista, obveznik isti. Klasa parcele na ovo ne utiče.
Osnovica je ugovorena cena, po članu 27 stav 1 - pod uslovom da nije niža od tržišne vrednosti.
Rok od 60 dana koji ide vama u korist
Ovo je odredba koju skoro niko ne pominje, a vredi je znati.
Ako poreski organ oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima rok od 60 dana da utvrdi osnovicu u visini tržišne vrednosti. Rok teče od prijema poreske prijave, odnosno od dana kada je organ saznao za prenos.
A onda član 27 stav 4:
„Ako poreski organ u roku iz st. 2. i 3. ovog člana ne utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti, poresku osnovicu čini ugovorena cena."
Znači: ako u 60 dana ne reaguju, osnovica ostaje ono što piše u ugovoru.
Od 1. januara 2025. postoji i dodatak - kada je naknada ugovorena alternativno ili fakultativno, kao ugovorena cena uzima se najviša od njih.
Mit 1: „Kupujem prvi put, oslobođen sam poreza"
Ne za plac.
Oslobođenje za kupovinu prvog stana propisano je članom 31a i odnosi se izričito na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi. Zemljište se u toj odredbi ne pominje, i ne postoji nikakav ekvivalent za placeve.
Ako kupujete plac na kome tek nameravate da gradite, to oslobođenje vas se ne tiče.
Mit 2: „Ako kupujem od firme, plaća se PDV"
Ne. Promet zemljišta je oslobođen PDV-a, po članu 25 stav 2 tačka 2 Zakona o PDV - i to važi za svako zemljište: poljoprivredno, šumsko, građevinsko, izgrađeno ili neizgrađeno.
Pravilo o „prvom prenosu" koje mnogi pominju odnosi se na objekte, ne na zemljište. Novoizgrađena zgrada može biti u režimu PDV-a; gola parcela ne može.
Praktična posledica: pošto se PDV na zemljište ne plaća, izuzimanje iz člana 24a Zakona o porezima na imovinu se ne aktivira, pa se na plac uvek plaća porez na prenos od 2,5%. Nema izbora između dva režima.
Jedini slučaj koji traži oprez je kupovina novoizgrađenog objekta zajedno sa zemljištem ispod njega - tu se poreski tretman komplikuje i vredi pitati poreskog savetnika.
Šta znači klauzula „porez plaća kupac"
Takva klauzula se često nađe u ugovorima i pravno je punovažna između strana - kupac se obavezao prodavcu da će snositi taj trošak.
Ali ona ne menja to ko je obveznik prema državi. Rešenje Poreske uprave glasi na prodavca. Ako kupac ne plati, država traži od prodavca.
Zato, ako ste prodavac i pristajete na takvu klauzulu, tražite da novac bude deponovan ili plaćen pre nego što se rešenje izda.
Kako to ide u praksi
Kod overe ugovora kod javnog beležnika, papirologija ide sama.
Beležnik po službenoj dužnosti prosleđuje ugovor katastru u roku od 24 sata od potvrđivanja, zajedno sa vašim izjašnjenjem i dokazima za eventualno oslobođenje. Katastar to prosleđuje poreskom organu, koji zatim izdaje rešenje.
Za običnu kupoprodaju placa kod beležnika, građanin ne podnosi poresku prijavu sam. Obrazac PPI-4/1 ostaje za slučajeve van beležničkog kanala.
Isto važi i za uknjižbu - beležnik dostavlja ugovor katastru, pa kupac ne podnosi zaseban zahtev. Rok za rešenje katastra po zahtevu je 15 dana.
Porez na kapitalnu dobit - za prodavca
Pored poreza na prenos, prodavac može da duguje i porez na kapitalnu dobit, po stopi od 15% na razliku između prodajne i nabavne cene.
Kada se ne plaća - član 72a Zakona o porezu na dohodak građana. Kapitalnim dobitkom se ne smatra razlika kada:
- je nepokretnost stečena nasleđem u prvom naslednom redu
- se prenos vrši između bračnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji
- se prenos vrši između razvedenih bračnih drugova, u vezi sa razvodom
- je obveznik nepokretnost imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje deset godina
Deseta godina je najvažnija u praksi. Zakon traži da je vlasništvo bilo neprekidno - ne traži da je bilo isključivo, pa suvlasnički deo u principu ulazi. Ali ako ste svoj udeo uvećavali u poslednjih deset godina, oslobođenje po pravilu pokriva samo stariji deo.
Nabavna cena se usklađuje. Uvećava se godišnjim indeksom potrošačkih cena od dana sticanja do dana prodaje, po podacima republičkog zavoda za statistiku. Kod zemljišta nema umanjenja po osnovu amortizacije, jer se zemljište ne amortizuje.
Kod nasleđa ili poklona, nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je ostavilac odnosno poklonodavac stekao nepokretnost, ili tržišna vrednost u trenutku sticanja.
Ako novac ulažete u stan
Postoji oslobođenje za onoga ko sredstva od prodaje nepokretnosti uloži u rešavanje svog stambenog pitanja:
- ulaganje u roku od 90 dana od prodaje - oslobođenje od poreza
- ulaganje u roku od 12 meseci - porez se plaća, pa se traži povraćaj
- delimično ulaganje - obaveza se srazmerno umanjuje
Uslov se odnosi na to u šta novac ulažete, ne na to šta ste prodali - pa u principu i prodaja placa može da uđe pod ovo oslobođenje, ako novac ide u stan.
Kriterijume propisuje poseban pravilnik iz 2001, koji priznaje kupovinu ili izgradnju stambenog prostora, i postavlja granice površine: do 45 m² za samca, plus po 20 m² za svakog narednog člana domaćinstva.
Važno: kupovina drugog placa nije rešavanje stambenog pitanja. Pravilnik govori o stambenom prostoru.
Ovo je oblast u kojoj se prakse razlikuju od filijale do filijale, pa pre nego što se oslonite na ovo oslobođenje, proverite u nadležnoj poreskoj upravi.
Prijava. Koristi se obrazac PPDG-3R, a rok je 30 dana od ostvarivanja prihoda; kada se traži oslobođenje zbog ulaganja u stambeno pitanje, rok je duži. Od 2026. prijava se može podneti i elektronski, preko portala Poreske uprave. Porez se utvrđuje rešenjem, ne samooporezivanjem.
Ostali troškovi kupoprodaje
Nagrada javnog beležnika. Ugovor o prodaji placa se po pravilu solemnizuje, gde nagrada iznosi 60% osnovne tarife. Po važećoj javnobeležničkoj tarifi, sa uračunatim PDV-om:
- do 600.000 RSD - 7.776
- 600.001 do 2.500.000 RSD - 12.960
- 2.500.001 do 5.000.000 RSD - 18.144
- 5.000.001 do 7.000.000 RSD - 25.920
- 7.000.001 do 10.000.000 RSD - 31.104
- 10.000.001 do 14.000.000 RSD - 36.288
Za tipičan plac od 40.000 do 80.000 evra to je otprilike 26.000 do 31.000 dinara.
Uknjižba. Takse za upis prava svojine kreću se okvirno 6.000 do 11.000 dinara, zavisno od slučaja - proverite aktuelni iznos kod katastra, jer se podaci na sajtovima razlikuju.
Republička administrativna taksa, od 1. jula 2026: zahtev 430 dinara, rešenje 740 dinara, žalba 2.640 dinara.
Izvod iz baze katastra 710 dinara. Ako se parcela deli ili spaja, provođenje promene za deobu na dve parcele je 5.620 dinara, za spajanje 2.780. Ako je potrebno geodetsko snimanje, cene smo razložili u tekstu koliko košta geometar.
Primer računice
Plac se prodaje za 50.000 evra, oko 5,86 miliona dinara.
Prodavac plaća:
- porez na prenos 2,5% - oko 146.500 dinara
- eventualno porez na kapitalnu dobit 15% na razliku, ako parcelu drži manje od deset godina
Kupac plaća:
- overu ugovora kod beležnika - 25.920 dinara
- uknjižbu - oko 6.000 do 11.000 dinara
- ukupno oko 32.000 do 37.000 dinara
Ako je plac poljoprivredni a nameravate da gradite, računajte i na naknadu za promenu namene - o tome smo pisali u tekstu o prenameni poljoprivrednog u građevinsko zemljište. Da li je parcela uopšte u građevinskom području, pokazuje informacija o lokaciji.
Česta pitanja
Tražite plac? U našim oglasima uz svaku parcelu navodimo namenu i površinu, pa unapred znate šta kupujete.
Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja poreski savet. Poreska praksa se razlikuje po filijalama, a iznosi taksi se usklađuju - pre transakcije proverite aktuelne podatke u nadležnoj poreskoj upravi ili kod javnog beležnika.
